clarkzou的部落格

媒體報導：「新北市連續發生2起兒童意外墜樓消息，國民黨立委王育敏卻接獲家長陳請，為了防止家中孩童墜樓設置防墜網，未違反《公寓大廈管理條例》，社區管理委員會竟要求拆除，理由是「影響房價、美觀」。王育敏表示，將會請營建署通令各社區，未來不排除增設罰則，導正社區管委會行事。」

為遏阻幼童高層住宅墜落意外發生，立法院102年5月修訂公寓大廈管理條例增列第8條第2項：「公寓大廈有十二歲以下兒童之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。」

高層住宅防墜不該是個公寓大廈管理問題，回顧以往案例，類似糾紛背後若不是有個機車的管理委員會，即使居民裝設不明顯影響整體外觀的「隱形鐵窗」也毫不通融：就是有個機車的居民，把防墜需求無限上綱，將其他居民維持整體外觀的努力拋諸腦後。

因此當主管機關拋出「隱形鐵窗」做折衷後，理論上不該會再有管理委員會強勢要求拆除防墜設施，也不應該再有居民裝設會破壞外牆景觀的鐵窗。但從法律制訂到民眾的認知內化有時差，特別是公寓大廈資訊封閉，又經常搞錯邏輯（譬如會解釋說法律規範的是開口而不是窗子）。政府若不加強宣導，管理委員會的霸凌事件和居民破壞景觀的戲碼恐怕會一再上演。

問題真正根源，是建築師根本就不該設計出會讓幼兒或成年居民發生墜落意外的房子，當建築師按照設計規範設計房子出問題，就表示其實是設計規範有問題。是什麼樣的規則會允許建商蓋出會讓小朋友掉下去的高層建築而不輔以必要的防墜設施？防墜應該是通則而不是特例！今天社區大樓的困擾其實就來自原本天經地義的普遍安全需求倒過來變成特例，還變成民眾間爭端。然後因為沒有切中邏輯因果關係，所以補救方式奇怪彆扭（小朋友十二歲生日一過，即使身高還停留在九歲，防墜設施也得拆！個子小的成年人住高樓更得要自求多服！）

有些公寓大廈規約規定，管理委員限制由實際居住在社區大樓的人擔任，排除把房子出租的區分所有權人當委員。這是一種標準的防小人心態，認定不住在社區大樓卻要來當管理委員的人必定別有居心；而且寧可錯殺一百，不可錯放一人。

但事情必須同時倒過來想，房子租給別人難道就應該被剝奪擔任管理委員的權力？譬如一個社區有一百戶，設十名委員，然後一百戶有十戶把房子出租，那這十個房東為什麼不能依照比例，選出一名代表他們立場、維護他們利益的管理委員？

限制由實際居住在社區大樓的人擔任管理委員規定表面上的理由是防弊，骨子裡隱藏的卻是歧視和霸凌。這種社區大樓通常伴隨出現承租人和房東都不能參加車位抽籤的規定，說穿了其實是運用多數暴力犧牲少數人來維護既得利益。

檢驗公寓大廈管理良窳的標準是權利與義務對等，如果房屋出租者和其他自住居民繳相同標準的管理費，他或她為什麼沒有像其他人一樣擔任管理委員的權利？或從根本就要被認定是不懷好意？

支持訂定這種歧視性規定的人會辯稱：「這些人自己不住社區，所以不了解社區實際狀況與需要，他們搶委員做純粹是為了爭取自身利益！」如果這種講法成立，那剝奪掉他們「爭取自身利益」的權利就符合公平正義？如果你不相信或是不喜歡這些房屋使用狀況和自己不同的人，選舉時不要選他就好，為什麼要讓人家連參選的機會都沒有？

許多社區大樓開完區分所有權人會議一段時間，想要向主管機關申請主任委員變更備查時突然發現－會議簽到記錄不見了。少了這些文件，主管機關就不可能同意備查，沒有主管機關公文，就沒辦法去銀行辦理印鑑變更。管理委員會用錢還得請前任管理委員用印才領得出來，如果前任管理委員不幫忙，管理就立即陷入困境或不方便。

簽到記錄雖然只是薄薄幾張紙，卻有可能讓管理整個卡住動彈不得。你不能再印製一份叫大家重簽，因為開會當時簽的才叫簽到記錄，事後補簽就會衍生法律問題。但東西不見既已成為事實，只有尋求補救之道。

補救方法一是管理委員會印製一份聲明書，請所有當天出席會議的區分所有權人簽名聲明當天確實有參加會議。管理委員會憑聲明書向主管機關說明因為原始簽到記錄遺失，不得以只好用聲明書來代替，承辦人若願意接受變通，就會予以核准。

但有時要找到當天所有出席會議的區分所有權人來簽聲明書很難，因此可以考慮方法二：重新召開一次區分所有權人會議，用來確認前次會議會議記錄。文件弄丟既已成事實，比較快的方法是請出全體區分所有權人，幫忙儘快解決管理的僵局。

重新召開的區分所有權人會議議案只有一個，就是因會議簽到記錄遺失，無法向主管機關申請備查，因此需要確認該次會議記錄內容，並以新的會議記錄與相關文件辦理備查。

公寓大廈居民常問「物業管理公司可以承攬保全業務嗎？」法律上答案是：「不可以！只有保全公司才能執行保全業務」，這道理就像沒醫師資格不能行醫一樣天經地義，沒執照的密醫幫人看病會被取締、甚至判刑。

你可以向主管機關檢舉這家公司違反保全法，它沒有執行保全業務的資格。

不過不知道你有沒有發現：除了這家和你們管理委員會簽約的物業管理公司，其他「沒牌」、「單牌」或「雙牌」、甚至「一堆牌」，替公寓大廈服務的眾多公司所提供的服務其實不是「保全業務」，而是「人力派遣」。「保全公司不保全」的怪現象，你只要看看合約，再比較一下系統保全合約內容，就明白怎麼回事！

除了「保全公司不保全」，公寓大廈還有「管理公司不管理」問題。社區大樓除了警衛，還需要行政事務人員，這不在保全業務內，必須另由「公寓大廈管理維護公司」來執行業務，如何執行？還是「人力派遣」！這些被派遣人員，通常被稱為「總幹事」、「社區經理」或「管理主任」。

不管是「保全公司」、「公寓大廈管理維護公司」還是「物業管理公司」，做的事全都一樣 – 幫管理委員會找人然後賺人力差價。他們不管社區大樓公共事務決策是否對應法規、他們不管公寓大廈人力運用與作業方式是否有效率，這些公司的功能與「保全」或「管理」的關係只限於由他們找到的人來執行社區大樓這些工作。

早上九點社區中庭，管理委員會雇工搭起來的帳篷下清潔人員開始排放塑膠椅，再半個鐘頭會議開始。少數居民已站在一旁等著報到準備搶涼快的位置，會務人員開始拿出簽到表還有立起桌面前的指示牌。

十點鐘，主席宣佈達法定人數，接著由總幹事做工作報告。明明每個人手上都有書面資料，總幹事還是一個字一個字把整整三頁唸完。臺下似乎沒人在聽臺上說什麼，住戶們只顧著交頭接耳、聊天說八卦。

終於聽到臺上說到：「報告完畢」，主席接著宣佈議案討論，一共有四個議案，大致上午是隔一個禮拜就沒人會再想得起來的那類內容。每個人手上也都拿著議案說明資料，不過主席還是從頭唸起。還沒唸到一半，下面的人就看完了，開始繼續聊天、開玩笑。

接著有人起來發言，由於音效不好，聽不清楚講些什麼。但憑激動的語氣和肢體動作，可以判斷是反對管理委員會提案的意見。主席插嘴辯了起來，然後又一個人跳出來厲聲指責什麼什麼。氣氛凝重低沉，原本臺下聊天的人總算把注意力轉到臺上。

中午十二點，氣溫上升超過三十度。臺上仍在大聲小聲、一來一往，臺下區分所有權人對於前面在吵什麼已失去興趣，坐了快三小時甚感疲憊，聊天打屁興緻全消；紛紛拿起紙張煽風降溫，臺上激動的二方只顧著唇槍舌戰，沒注意到臺下此起彼落張嘴打哈欠。

老阿公在高速公路上開車，突然手機響起。接起電話，原來是阿婆，阿婆說：「老公，我很擔心你剛喝過酒就上高速公路，剛剛電視報導說高速公路上有一台車瘋狂地逆向行駛，你要小心喔！」

老阿公說：「新聞講得不準啦，什麼一台車！是好幾百台車逆向行駛！」

在現有法律規定下，公寓大廈外牆拉皮只要有任何一位外牆所有人不同意，管理委員會就只能靠取得都市更新整建維護實施者角色，借助都市更新法律關係所賦予的權力，強制不願意配合外牆更新所有權人參與。

但都市更新的作業程序繁複冗長，用都市更新整建維護來做外牆修繕實在是割雞用牛刀、開怪手挖胡蘿蔔。很多人因此主張修都市更新條例，增列整建維護專章，簡化公寓大廈外牆修繕程序。但更簡單的做法，是直接把外牆拉皮這件事拿回公寓大廈管理關係處理。

外 牆拉皮其實不需要用都市更新關係處理，它是建築物生命週期中幾乎必然發生的需求。既然公寓大廈專有部分外牆具「公共性質」，在外觀方面，已有公寓大廈管理 條例第八條規定加以處理，並成為條例第四條：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」規定的特例，為 何整體修繕不能一併設計規範？

公寓大廈管理條例第十三條規範公寓大廈特殊狀況下重建規定，既然連重建問題都碰觸到了，它為什麼不處理專有部分外牆整體修繕？

因此何必傷腦筋去修都更條例？都市更新整建維護仍有其未來會發生及需要處理的課題，當眼前問題其實全都只屬於公寓大廈外牆拉皮時，用公寓大廈管理法律關係來處理，效率會高得多！

社 會上大多數民眾不了解公寓大廈外牆拉皮跟都市更新有什麼關係，高達九成以上的人在被問到公寓大廈外牆屬於專有部分或共用部分時選擇後者。其實通常連接專有 部分的外牆為「具公共性質」的專有部分，由區分所有權人負責管理、維護及修繕；除非公寓大廈居民集體把原屬於專有部分的外牆約定成為「約定共用部分」，從 此管理、維護及修繕由管理委員會或管理負責人處理。或依公寓大廈管理條例第八條規定在規約或區分所有權人會議決議限制外牆變更顏色、設置廣告、招牌、鐵窗 鋁窗等規定並向地方主管機關報備。在這種狀況下，區分所有權人或住戶對外牆的使用受到規約或區分所有權人會議決議規定的限制，但外牆專有部分的性質並未改 變。

什麼又是外牆的「公共性質」呢？一是觀瞻：一戶亂搞就可能毀了整個建物外觀。二是修繕，當外牆磁磚剝落或漏水時，其下方居民也蒙受影響。因此當修繕必要發生時，外牆需要整體處理，才能畢其功於一役。

但 雖然有「公共性質」，外牆法律上還是不折不扣的「專有部分」，當管理委員會或管理負責人推動整體外牆修繕或更新，會發現自己走到公寓大廈管理法律關係的盡 頭。當任何一個外牆所有人拒絕配合時，沒有人有權力勉強他。因為管理委員會能夠處理的是公寓大廈的「共用部分」和「約定共用部分」，「專有部分」管理委員 會管不到。如果真的雇工拆了人家外牆，即可能構成「毀損」刑責。

要解決這個問題，在目前的法律規定下，管理委員會只能靠取得都市更新整建維護實施者角色，借助都市更新法律關係所賦予的權力，強制不願意配合外牆更新所有權人參與工程。

因此若公寓大廈外牆全體區分所有權人都同意進行外牆更新，那管理委員會就不需要都市更新整建維護實施者角色，並省下都市更新程序，直接向建管單位申請外牆修繕即可。但只要有任何一個人不同意、不配合，都市更新就成為必要的法律工具。

我 們如果走一趟台北市南京東路看看那些四十年前就存在的公寓大廈，會發現這些高齡公寓大廈大部分保留以前的管理方式，譬如說公共基金的金額固定，每個月花多 少錢除一除下個月分攤。因此每個月繳的管理費金額都不一樣，不像新的社區大樓繳的錢金額固定，公共基金的結餘每個月不一樣。

此外，很多這種高齡公寓大廈每年開住戶大會，而不是法律所規定的區分所有權人會議。或是兩個會都開，然後從住戶大會中產生管理委員。為何如此?因為以前就這樣。，

這樣的現象很普遍，公寓大廈的管理方式一但成型就不容易再改變。哪怕人人都知道既有的管理方式不合理，也難加以改革。

這 現象背後原因是公寓大廈管理所處理的是公共事務，需要大家共同決定。當有人要改變現狀時，必須要說服其他人。如果事理稍微複雜，就必須費很大勁才能盡其 功。可是改變現狀後利益卻是由全體成員共享，因此理性的人即使看見了管理的不合理、沒效率，再了解要進行改革所需要的溝通成本後也通常自動打退堂鼓。

除了溝通成本，當公寓大廈所面臨的公共事務還牽涉到居民間利益衝突或改變既得利益時，公寓大廈內部還必須進行居民意見的整合，這又需要整合成本。問題是誰該來負擔整合成本，當社區大樓居民沒有人雞婆到自願來負擔溝通成本或整合成本時，改革就會不了了之。

某人到地檢署告發其社區主委、財委及監委在社區召開區分所有權人會議時，放任數名區分所有權人親屬在簽到記錄內冒簽區分所有權人姓名，詐領出席費一千元。認定主委、財委及監委偽造文書、詐欺，應受法律制裁。

主委 等三人大喊冤枉，說發出席費是社區為鼓勵區分所有權人出席大會行之有年的慣例。當天是管理公司臨時派來的會務服務人員協助辦理簽到並發放出席費，自己從頭 到尾沒有經手。再說就算有住戶簽上親人名字，那也不過是想便宜行事，省下回家拿委託書的麻煩。如果這也犯罪，那全臺灣一堆人都得關起來！

但告 發人不這麼想，既然你們三人握有權力，就必須為所有不合法的事情負責，不管你們知不知情！錢是會議前你們交代總幹事領出來的，辦理簽到和發錢的人也是你們 聘請的管理公司派來的；事後出席費核銷你們簽認同意，如果你們盡到管理委員的職責嚴格把關，大家辛辛苦苦存下來的公共基金就不會被那幾個冒名頂替的人領 走。你們三個就算不是正犯，也是幫助犯！

當社區出現一位有這種想法，而且還進一步把這種想法付諸實現的鄰居，社區其實已經前途堪虞，管理與互信即將走上崩潰一途。

開區 分所有權人會議發走路工是臺灣社區大樓解決開會沒人來極其普遍的做法。若不如此，會議就達不到規定的人數，公共事務可能因此陷入癱瘓。但若去查規約或之前 區分所有權人會議紀錄，絕大部分公寓大廈找不到發這筆錢的依據，但卻年年如此、年復一年。在沒有其他有效方法解決人性面對公共事務搭便車心理狀況下，它自 然而然地成為臺灣社會文化的一部分。

大部分自聘服務人員社區大樓農曆年前會發相當於一個月薪水的年終獎金，某些大樓甚至在年底為此加收一個月管理費。除了人情，這也是促進人事穩定的管理措施。

但人力外包的社區大樓服務人員就沒有這樣的待遇，也就因為這項福利被拿掉，使得派遣人員更替頻繁，形成管理委員會與居民的困擾。

早年管理公司的人力報價其實有計算年終獎金，只是社區大樓後來發現，年中如果有人離職，給付管理公司原本要給派遣人員的年終獎金就進了管理公司口袋，再加上市場競爭激烈，管理公司發年終獎金會墊高報價，於是年終獎金開始走入歷史，或是剩下象徵性的五百一千。

但這樣的發展讓社區大樓服務變成一個要來就來、想走隨時可走的工作，使得社區大樓老是面對一些搞不清楚狀況的菜鳥服務人員。

要改善服務人員像跑馬燈般來來去去的現象，提高社區大樓的管理服務品質，管理委員會應該考慮自己發獎金。

許多規模超過二百戶以上的社區管理委員會經常面臨一個困難抉擇，即開會時要不要開放住戶列席旁聽。這個選擇困難在如果閉門開會，會被批評黑箱作業；但若選擇開放，來參加的住戶卻又反客為主，滔滔不絕發表意見或提出問題要求管理委員會解決。會議主席或管理委員往往基於情面不便或根本無法制止，結果搞到晚上十一、二點，都還沒辦法正式進行會議。而且即使會議開始，列席住戶還會不斷插嘴打斷，甚至咆哮嗆聲，讓人不堪其擾。

除此之外，管理委員也經常碰到住戶一大早或三更半夜登門拜訪，要求解決問題。服務住戶、傾聽意見本是管理委員的基本職責，但若總是在自己不方便的時間就變成困擾。要成全對方就要委曲自己，無怪乎大部分民眾將擔任管理委員視為畏途。

這種現象原因在於社區缺乏良好的溝通管道，解決方法是管理委員會應定期辦理「公共事務說明會」。

「公共事務說明會」不同於「管理委員會」，其目的在於促進社區內良好溝通。「公共事務說明會」可以安排在二次管理委員會之間舉行，由管理委員輪流主持，向全體住戶報告管理維護工作內容、說明前次管理委員會的決議事項、下一次會議預定討論解決的問題，以及最重要的－聽取社區住戶的意見與建議。規模夠大的社區可以每月、甚至每週舉辦。

當社區規模大到必須辦理「公共事務說明會」時，必然有「總幹事」、「管理主任」甚至「管理顧問」協助處理社區公共事務。他們必須整理與報告管理委員會工作內容，並向社區住戶說明處理公共事務或管理委員會決策的法令依據。然後聽取住戶的意見與建議，製作記錄交由主持會議的輪值委員在下次管理委員會中提出報告並做後續處理。