蘋果日報十月二日法律信箱專欄用了「管理費徵收需全住戶同意」- 一個與事實剛好相反的標題。筆者除撰文說明公寓大廈管理並不需要、也不存在「全住戶同意」的基本精神外，也想藉此機會探討一般民眾無法精準敘述正確公寓大廈管理關係的原因。
該專欄原來所要表達的是「管理費標準不是管理委員會說了算！」，律師答覆大義亦是如此。更完整的意思其實是「管理費標準不是管理委員會說了算！而是必須要經過合法的公寓大廈管理決策程序」。問題出在「經過合法的公寓大廈管理決策程序」並不等同「需全住戶同意」，兩者在語意上不能劃上等號。即使辯稱「需全住戶同意」就是簡化後的「經過合法的公寓大廈管理決策程序」，恐怕也難以否認其表達方式容易造成讀者「一個人不同意都不行」的錯誤印象。
公寓大廈管理條例制訂出許多過去不存在的關係，譬如以前大家習慣用「住戶」來表示公寓大廈成員，因此社區大樓每年開「住戶大會」，會議屋主、親人、承租人、甚至於只要聲稱自己是住戶者都歡迎參加，參加的人也都可以暢所欲言和參與表決。但在立法後「住戶」被區分為有參與公共事務決策權力的「區分所有權人」、和沒有直接參與決策權力、但須接受管理規範的「非區分所有權人的住戶」。「住戶」是包含上述二者的集合名詞，「區分所有權人」是「住戶」，但「住戶」卻未必是「區分所有權人」。名詞用錯，關係就跟著弄錯。因此「區分所有權人會議」不能稱為「住戶大會」，也限制必須由區分所有權人或其代理人出席。因為前者具法律效力而後者沒有，前者可以制定收費標準而後者不行。
管理費也一樣，公寓大廈管理條例中並沒有「管理費」這個名詞，「管理費」是民間對於繳付給公寓大廈管理組織各種不同性質費用的統稱。公寓大廈管理條例把這個集合名詞細分為「應分攤之費用」、「應負擔之費用」與「應繳納之公共基金」。其中「應分攤之費用」與「應負擔之費用」望文生意，指的就是依正常道理應分攤或應負擔的錢。譬如某公寓共八戶人家共用的馬達壞掉換新馬達八千元，因此每戶應分攤一千元（「應分攤之費用」）。或是某戶施工不慎把馬達弄壞，因此應該獨力負擔這八千元的更新費用（「應負擔之費用」）。兩者因為沒有固定金額，因此沒有標準訂定或變更的問題。
誰來決定「應分攤之費用」與「應負擔之費用」？那當然是公寓大廈管理委員會！可是「住戶」或「區分所有權人」或「非區分所有權人的住戶」不肯繳該怎麼辦？根據公寓大廈管理條例規定，管理委員會可以訴請法院命其繳納。
譬如前例某公寓共八戶人家共用的馬達壞掉換新，但某戶聲稱該戶常期空置，因此不應分攤該筆更新費用。那管理委員會或管理負責人就只能指望訴訟，由法官來決定空戶該不該出那一千元。另外如某電梯大樓居民每個月繳五百元支付電梯保養費，結果接到電梯公司通知因須反應物價劇烈上漲，電梯保養費必須提高一倍。居民因此每個月繳五百元必須調高為一千元，這也是「應分攤之費用」，「應分攤之費用」或「應負擔之費用」事前無法預測，因而無從約定。狀況發生後由管理委員會或管理負責人決定分攤方式和金額，「住戶」不肯繳，靠訴訟解決。
但隨著社區大樓規模的擴大與共用性質的增加，更有效率的方法產生。即居民不需等費用發生再逐一分攤，而是約定好各項管理、維護、修繕項目，設置一筆基金交給管理委員會運用，然後大家定期定額繳錢讓這筆公共基金不虞匱乏。這就是公寓大廈管理條例所規範的「應繳納之公共基金」如果有人不肯繳，管理委員會除了透過法院追討外，還可以利用公寓大廈管理條例第四十九條規定，由地方主管機關以行政罰進行制裁與嚇阻。「應繳納之公共基金」標準必須經區分所有權人會議決議，管理委員會不能自行訂定和變更。社區大樓亦不應該在規約規定或在區分所有權人會議決議「應繳納之公共基金標準授權管理委員會訂定或調整」。法律明明叫你必須經區分所有權人會議決議，結果你們偏偏又決議叫管理委員會做決定，這是把法律已區分出來的東西又全部攪和在一起！
因此在問「管理費標準是不是管理委員會說了算！」之前，我們必須先釐清所謂的管理費到底是法律規定中的「應分攤之費用」、「應負擔之費用」，還是「應繳納之公共基金」，因為不同的性質對應不同的權限與處理程序。前二者管理委員會決定就好，住戶不繳就上法院。「應繳納之公共基金」標準的訂定和變更則只能經過區分所有權人會議決議，實在不是「管理委員會說了算！
以上才是完整的立法後公寓大廈管理規定，它實在很難用立法前的舊時代語言、概括不同事項性質的「集合名詞」，用「管理費徵收需全住戶同意」來一言以蔽之！
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