clarkzou的部落格

我們上網用google搜尋「公寓大廈管理條例」，可以找到23萬 個連結到有公寓大廈管理條例內容的網頁或部落格。但若逐一查看，會發現大部分網站刊載內容是舊的條文。法律隨著時代需要修訂增減，公寓大廈管理條例幾經變 更，要最新的版本，最好上主管機關內政部營建署或法務部官網。如果使用者找錯網站用錯規定，就可能造成難以彌補的錯誤。

所有六法全書都標誌「最新」，不會在書皮上告訴你「本書已經過時」。網站也一樣，絕大部分網頁當年掛上公寓大廈管理條例內容時，不會想到日後修法網頁該同步更新，也不會提醒使用者要引用前要確定版本。結果創造出讓使用者引用錯誤資料的陷阱。

 許 多社區大樓資料處理還停留在試算表階段，總幹事「複製」區分所有權人資料，然後切換到另一工作表進行「貼上」。如果區分所有權人發生變更，總幹事要更新資 料，除了在區分所有權人資料表資料進行變更外，還必須到當初所有用複製、貼上方法處理的其他工作表逐一「貼上」或更正。漏了任何一個，將來列印、呈現資料 都會發生錯誤。

成 熟的電子資料處理應使用「資料庫系統」，資料庫系統為維護資料的正確性，會用「參照」來解決資料重複使用的問題。即管理費收取記錄表裏的區分所有權人資 料，譬如「姓名」，不會是來自「新建」或是經過「複製」、「貼上」程序所產生的另外一個獨立資料格，而是「參照」區分所有權人資料表中「姓名」資料格。這 樣做好處是當有區分所有權人變動，只要更改一處資料，其他「引用」、「參照」這筆資料的資料都會同步更新。

但即使是效率不如資料庫的試算表，其實也具備「參照」功能，管理委員或總幹事若知道如何運用，可以省下很多時間，同時大幅減少錯誤發生機會。

本文無意研究社區大樓該如果處理電子資料，而是用此闡述公寓大廈管理上運用「參照」方法的必要與重要。

如果網路上23萬 個連結到有公寓大廈管理條例內容的網站或部落格不是用「複製」、「貼上」，而是用「參照」或「超連結」到營建署或法務部官網來提供使用者需要的資料。當主 管機關更新資料，這些網頁的內容也立刻同步變更，使用者引用錯誤法條的狀況就可以避免，所有人不管進入任何一個網站或部落格，都可以得到最新、最正確的資 料。

生 活上應用「參照」的狀況很多，譬如颱風天應該上班或放假，原本該由雇主和員工自行約定，但大多數企業雇主員工約定就照政府公務員是否需要上班決定，這就是 「參照」，企業應用「參照」，可以節省麻煩，不必再傷腦筋去擬出一堆規定。同樣的道理，勞動條件只要講好「比照」勞基法，勞僱雙方就可以快速釐清間權利義務關係。

許多社區大樓隨著內政部規約範本，在規約中大量抄錄公 寓大廈管理條例規定。殊不知這麼「複製」、「貼上」，一但某天當法律變更，居民們就會陷入法律、規約之間到底該以那個為準的困惑。公寓大廈管理條例有一特 色，就是它有很多「任意規定」，如區分所有權人會議出席及決議比例，如果公寓大廈規約自行訂定出與法律不同的標準時，即以社區大樓自訂標準為準。問題是一般民眾哪裡分得清哪些是「任意規定」、哪些是「強制規定」，於是衍生如何決定「認定標準」的糾紛衝突。

民國九十二年修訂公寓大廈管理條例時，把 原先召開區分所有權人會議須在十五天以前通知的規定縮短為十天。但大部分社區大樓並不會因為法律規定變更跟著修改規約，於是其居民或管理委員看規約和法律 規定時就會得到的不同答案。當召集人依法十天前通知開會時，居民可能主張其未依規約規定十五天前召集會議，因此該次區分所有權人會議決議無效。類似的狀況 不勝枚舉，如果公寓大廈居民知道應該用「參照」來替代「複製」、「貼上」，這樣的困擾就可以規避。

法律優位高於規約，因此規約除「任意規定」事項，皆不得違反「強制性」與「禁止性」法律規定，否則不具法律效力。公寓大廈內部權利義務關係規約沒訂，即依從法律規定。把公寓大廈管理條例法律規定抄進規約對創造社區大樓管理機制毫無助益，徒增困擾而已。