社 會上大多數民眾不了解公寓大廈外牆拉皮跟都市更新有什麼關係，高達九成以上的人在被問到公寓大廈外牆屬於專有部分或共用部分時選擇後者。其實通常連接專有 部分的外牆為「具公共性質」的專有部分，由區分所有權人負責管理、維護及修繕；除非公寓大廈居民集體把原屬於專有部分的外牆約定成為「約定共用部分」，從 此管理、維護及修繕由管理委員會或管理負責人處理。或依公寓大廈管理條例第八條規定在規約或區分所有權人會議決議限制外牆變更顏色、設置廣告、招牌、鐵窗 鋁窗等規定並向地方主管機關報備。在這種狀況下，區分所有權人或住戶對外牆的使用受到規約或區分所有權人會議決議規定的限制，但外牆專有部分的性質並未改 變。
什麼又是外牆的「公共性質」呢？一是觀瞻：一戶亂搞就可能毀了整個建物外觀。二是修繕，當外牆磁磚剝落或漏水時，其下方居民也蒙受影響。因此當修繕必要發生時，外牆需要整體處理，才能畢其功於一役。
但 雖然有「公共性質」，外牆法律上還是不折不扣的「專有部分」，當管理委員會或管理負責人推動整體外牆修繕或更新，會發現自己走到公寓大廈管理法律關係的盡 頭。當任何一個外牆所有人拒絕配合時，沒有人有權力勉強他。因為管理委員會能夠處理的是公寓大廈的「共用部分」和「約定共用部分」，「專有部分」管理委員 會管不到。如果真的雇工拆了人家外牆，即可能構成「毀損」刑責。
要解決這個問題，在目前的法律規定下，管理委員會只能靠取得都市更新整建維護實施者角色，借助都市更新法律關係所賦予的權力，強制不願意配合外牆更新所有權人參與工程。
因此若公寓大廈外牆全體區分所有權人都同意進行外牆更新，那管理委員會就不需要都市更新整建維護實施者角色，並省下都市更新程序，直接向建管單位申請外牆修繕即可。但只要有任何一個人不同意、不配合，都市更新就成為必要的法律工具。
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